O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que a transferência de imóveis para integralização de capital social está abrangida pela imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), inclusive quando a empresa exerce atividade preponderante de compra e venda, locação de imóveis ou arrendamento mercantil.
O julgamento do Recurso Extraordinário nº 1.495.108 (Tema 1.348) foi concluído na sessão virtual encerrada em 19 de outubro de 2026. Por se tratar de matéria com repercussão geral, o entendimento deverá ser observado nos demais casos semelhantes no Judiciário.
O que foi decidido
Prevaleceu o entendimento do relator, ministro Edson Fachin, de que a imunidade prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal, para a integralização de capital independe da atividade econômica exercida pela pessoa jurídica.
A restrição relacionada à atividade preponderantemente imobiliária aplica-se apenas às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Assim, a atividade imobiliária, por si só, não autoriza a cobrança de ITBI sobre imóveis destinados à integralização do capital social.
Segundo o relator, a proteção constitucional busca incentivar o empreendedorismo, facilitar o trânsito de imóveis para capitalização de sociedades e promover o desenvolvimento econômico do país, na linha dos princípios constitucionais da livre iniciativa e da ordem econômica.
Acompanharam o relator os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Cármen Lúcia, Dias Toffoli e Alexandre de Moraes. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, que entenderam que a restrição fundada na atividade preponderante, já prevista no Código Tributário Nacional, foi mantida pela Constituição de 1988.
A tese fixada por maioria de votos (8×2), foi a seguinte tese:
“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.”
O STF preservou dois limites à aplicação da imunidade:
- Limite do capital integralizado: a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado, conforme decidido no RE 796376 (Tema 796).
- Simulação ou fraude: os Fiscos municipais poderão demonstrar a existência de operações simuladas ou fraudulentas destinadas ao aproveitamento indevido da imunidade.
Impactos práticos da decisão
A decisão representa uma mudança significativa na interpretação da imunidade do ITBI, ao superar a restrição aplicada durante anos pelos Municípios e acolhida em diversos julgados. O entendimento favorece a integralização de imóveis no capital de empresas do setor imobiliário e de sociedades de administração de bens próprios, afastando a limitação baseada na atividade preponderante da adquirente.
A tese firmada em repercussão geral vincula o Poder Judiciário, mas não implica sua adoção automática pelas administrações tributárias municipais. A aplicação administrativa poderá ocorrer mediante adequação da legislação local ou revisão de normas internas. Enquanto isso, contribuintes que enfrentarem resistência ao reconhecimento da imunidade poderão precisar recorrer ao Judiciário para assegurar seu direito.
Ainda podem surgir controvérsias quanto às holdings patrimoniais que apenas recebem e administram bens dos sócios, sem desenvolver efetiva atividade econômica. Nesses casos, há municípios que questionam o cumprimento da finalidade constitucional da imunidade, o que exige a análise das características de cada operação e dos fundamentos do acórdão.
Para os contribuintes que já recolheram o ITBI, cabe avaliar individualmente a possibilidade de restituição, observado o prazo de cinco anos e seu termo inicial em cada caso.
Como o acórdão ainda não foi publicado, recomenda-se cautela na avaliação do alcance da decisão. Eventual modulação de efeitos também poderá repercutir sobre operações anteriores e pedidos de restituição.
